Der österreichische Immobilienmarkt zwischen Zinswende und KIM-Verordnung

16.05.2025, 09:49
Bis 2022 erlebte der österreichische Immobilienmarkt eine langanhaltende Wachstumsphase. Haupttreiber waren die niedrigen Zinsen, die Immobilien als Kapitalanlage äußerst attraktiv machten. „Die Niedrigzinsphase war der Motor des Booms“, erklärt Pino Lux, Immobilienmakler und Marktexperte. „Finanzierungen waren günstig, die Nachfrage enorm. Mit dem Zinsanstieg und den steigenden Rohstoffpreisen kam die Vollbremsung – sowohl bei Käufern als auch bei Entwicklern.“

Aufgrund des Endes der expansiven Geldpolitik setzte eine deutliche Marktveränderung ein. Zugleich trat im Sommer 2022 die KIM-Verordnung in Kraft, die strenge Kriterien für die Kreditvergabe an Privatpersonen einführte. „Vor allem junge Familien und Erstkäufer wurden de facto aus dem Markt gedrängt“, sagt Pino Lux. „Viele Kaufentscheidungen wurden verschoben oder ganz verworfen.“

Aktuell befindet sich der Immobilienmarkt in einer Phase der Bereinigung. Die Preise zeigen sich stabil bis leicht rückläufig – mit deutlichen Unterschieden je nach Lage und Objektqualität. „Randlagen und schlecht sanierte Bestände verzeichnen Preisabschläge, während hochwertige Immobilien in Toplagen ihren Wert weitgehend halten“, so Max Schmidbauer, Associate bei Pallas Capital.

Auf der Angebotsseite herrscht Zurückhaltung. Projektentwickler agieren vorsichtig, da sich viele Projekte unter den aktuellen Bedingungen wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Max Schmiedbauer sieht eine zunehmende Selektivität: „Nur wer über solide Eigenmittel verfügt oder kreative Finanzierungslösungen findet, kann derzeit noch entwickeln. Gleichzeitig haben sich auch unsere Kalkulationsmodelle angepasst – Risiko wird viel strikter bewertet.“

Doch mit der Zurückhaltung kommt auch eine Professionalisierung der Marktteilnehmer. „Private Käufer sind heute informierter und vorsichtiger. Viele warten gezielt auf ein Signal – sei es eine Zinssenkung oder eine Lockerung der Kreditvergaberegeln“, sind sich beide Experten einig.

Mit Blick auf die kommenden Monate richten sich die Augen auf das Auslaufen KIM-Verordnung am 1. Juli 2025. Damit könnte laut Experten wieder Bewegung in den Markt kommen. „Ein Ende der KIM-Regelung würde vor allem bei Eigennutzern und jungen Käufern für Erleichterung sorgen“, so Pino Lux. „Das könnte den Markt im Bereich der Startwohnungen oder Erstkäufe wieder beleben.“

Auch die Zinspolitik wird eine zentrale Rolle spielen. Zwar ist nicht mit einer Rückkehr zu früheren Tiefstständen zu rechnen, doch eine Stabilisierung auf moderatem Niveau könnte neue Investitionen begünstigen. „Mittelfristig erwarten wir eine Normalisierung der Finanzierungslandschaft“, prognostiziert Max Schmiedbauer. „Das Zinsumfeld bleibt anspruchsvoll, wird aber planbarer.“

Neben der Zins- und Regulierungsthematik rücken auch langfristige Trends stärker in den Fokus: Nachhaltigkeit, ESG-Kriterien und flexible Nutzungskonzepte werden künftig maßgeblich für den Markterfolg sein. „Wer heute investiert, muss an morgen denken – sei es bei Energieeffizienz, altersgerechtem Wohnen oder smarten Wohnformen“, lautet das Fazit in der Runde.